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物业管理基本知识(二)

浏览:24713 时间:2021-07-24 分类:行业新闻

  八、什么是物业管理企业?


  1、物业管理公司,是专门从事地上建筑物、基础设施及周围环境代化管理服务,为业主或用户提供良好的生活或工作环境,具有独立法人地位的经济实体,以法定程序设立,以盈利为目的的独立的企业法人资格的经济组织。物业管理公司的主要职能是遵照国家有关政策和法规,运用现代管理科学手段维修养护技术管理物业,有效维护业主合法权益,为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静、安全的居住和工作环境。


  2、物业管理企业的组织模式


  (1)物业管理有限公司


  (2)房地产开发公司的物业部


  (3)机关后勤的服务部门


  (4)房管所(政府属性)


  3、物业管理企业的权利和义务


  根据国家和部委的有关法律规章,以及规范性的物业管理委托合同的有关规定,物业管理公司在物业管理中,有以下一些权利和义务。<<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>><<城市新建小区物业管理办法>>


  权利:(1)根据有关法规规章,结合物业管理的实际情况,制订小区管理办法


  (2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理


  (3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用


  (4)有权制止违反规章制度的行为


  (5)有权要求管委会协助管理


  (6)有权选聘专业公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务


  (7)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费等


  义务:(1)履行物业管理合同,依法进行经营管理服务


  (2)接受管理委员会和住宅小区内业主的监督


  (3)定期向业主公布收支帐目


  (4)不承担房屋保管保险,人身财产保险等义务


  (5)重大的管理措施应当提交管委会审议,并经管委会认可通过


  (6)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导


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  九、业主的权利和义务


  权利:依法享有物业的各项权利,对专用部位享有所有权,对公用部位和共用部位享有合理的使用权。对小区的重大管理措施享有表决权,批评、建议、监督权,公有部分的持份权,共同关系的成员权等。


  义务:遵守业主公约,国家法律法规,服从业主大会的决定,依法缴费等。


  十、什么是业主大会和业主委员会?业主委员会应如何成立?


  1、由全体业主构成,按照一定程序依法成立的组织称为业主大会。


  业主大会的召开,业主入住率需达到50%,由地产商配合,由政府主管部门主持组织。年度会议需全体业主参加。特别会议经由已入住业主10%以上提名就需召开。召开会议的法定人数都需超过50%业主数量。参加会议的需50%以上人员通过才形成决议。


  2、业主委员会是业主大会的执行机构(自治组织),需到当地房地产主管部门备案,不能从事经营性活动。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生,是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。


  业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益,实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制,保障物业的合理与安全使用,维护本物业的公共秩序,创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。北京新规定:凡商品房、经济适用住房入住率超过50%,或首户入住已满二年的新建居住小区,均可组建业主委员会。


  召开业主大会表决选举业主委员会委员,业主委员会委员从业主中选举产生,一般由3-15人组成,3-15人选举委员会主任。业主委员会主任任期3年,可以连选连任,委员会人数为单数。在任期内,委员的撤换、增减,由业主委员会会议通过后,提交业主大会确认。业主委员会应有办公用房和办公经费,业主委员会无工资,可兼职。


  业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主,在业主委员会中应占较多的委员名额;但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主,则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。


  业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会,筹委会推荐业主委员会候选人名单,提交业主大会选举产生。


  十一、什么是住房维修基金?


  根据98年11月9日建设部、财政部发213号文件<<住宅共用部位、共用设施维修基金管理办法>>自99年1月1日起施行。


  住房维修基金:用于住宅共用部位,共用设施及设备,大中修的维修及更新改造的专用基金。


  商品房:购房者应与售房单位签订有关维修基金缴交约定,购房者按房款2%(多层)-3%(高层)的比例向售房单位缴交维修基金,售房单位代为收取属全体业主共同所有,不记入售房单位销售收入。维修基金收费标准具体由市、自治区房地产主管部门确定。


  使用:应当专户存储,专款专用,由房地产主管部门代管,但无支配权,全体业主拥有支配权,维修基金利息无使用转入维修基金滚存。


  十二、物业管理费的构成


  1、人员工资、福利2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费3、绿化管理


  4、清洁卫生费5、公共秩序保安费6、办公费7、折旧费8、低值易耗开销9、社区文化费10、不可预见费11、管理佣金12、税费等


  十三、住房维修及保修


  2000年80号令<<房屋建筑质量保修规定办法>>保修期限(正常使用情况下):


  1、地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的合理年限。


  2、屋面防水工程,有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗、防漏为五年。


  3、供热与供冷系统为两个供暖期和供冷期。


  4、电器系统、给排水管道设备安装为两年。


  5、装修工程为两年。


  6、其它项目由建设单位和施工单位约定。


  十四、物业管理对房地产销售的作用


  在市场中具备品牌美誉度的物力管理公司在房地产销售环节中能成为项目的卖点对消费者产生吸引。


  1、物业管理对物业起到较大的升值和促进作用。


  2、物业管理对项目起到宣传作用,好的物业管理能为业主的后期入住创造一个幸福的生活环境,能强化购房者的信心和美好愿景。


  3、物业管理公司的品牌效应能对项目销售起到拉动作用。


  十五、物业管理公司与业主的维修责任应如何划分?


  业主作为物业的所有权人,应对其所有的物业承担维修养护责任。因此,房屋的室内部分,即户门以内的部位和设备,包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台,由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护,由有关供水、供电、供气及通迅单位负责,维修养护费由有关业务单位支付。但是,物业管理公司与有关业务单位另有约定的,按双方约定确定维修责任。


  物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备,也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任,致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全,造成损失的,业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。


  十六、物业管理费用按什么标准收取?


  物业管理费用的标准,应以房屋使用管理维修公约或售房合同中的约定为准。除因政府调整价格外,开发商和物业管理公司不得单方面提价。


  十七、商品房楼顶屋面归谁所有?


  根据建筑物区分所有权理论,除了一般房屋所有权外,不动产物权领域还存在着另外一种独立的物权——建筑物区分所有权。建筑区分所有权是指多个所有权人共同拥有一栋带有共有、共用设备和附属建筑的建筑物时,各所有权人享有的对其专有部分的专有权和对共有部分之共有权的结合。


  建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定:“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。”第七条规定:“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。”


  据此,楼顶屋面属于建筑物区分所有权的共有部分,任何人(包括房地产开发商和业主)对楼顶屋面不享有专有权,应属于全体业主共有,房地产开发公司无权擅自将楼顶屋面售予购房者。如使用楼顶屋面与相邻人发生纠纷,在司法实践中按照以下方式处理:如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的,顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面;如果没有公共通道的,其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的,须经顶层住户同意。


  十八、什么是业主公约?


  业主公约是指由业主允诺的,对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。业主公约的法律依据主要是《民法通则》及建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》。